Na vašem soukromí nám záleží
K zajištění funkčnosti webového Poreseno.cz používáme soubory cookies. cookies a dále k analýze Vaší návštěvnosti. Sbíráme anonymní data, která poté vyhodnocujeme za účelem optimalizace webového portálu. Více se dozvíte v podmínkách užívání.
Družstevní vlastnictví bytu znamená, že nevlastníte byt přímo, ale vlastníte podíl ve družstvu a to má povinnost poskytovat vám byt. Nejvyšší orgán bytového družstva je členská schůze. Pro získání členství je nutné složení vkladové povinnosti, další část ceny bytu se splácí pomocí nájmu. Po zaplacení plné ceny bytu může být byt převeden do osobního vlastnictví, pakliže je to schválené členskou schůzí. Výhodou bytového družstva je podstatně nižší cena bytu, nevýhodou pak je velmi obtížné získání hypotéky na počáteční vklad.
Bytové družstvo zajišťuje bytové potřeby svých členů, spravuje dům, ve kterém se družstvo nachází a spravuje i bytové a nebytové prostory v domě, které vlastní jiné osoby. Jedná se o speciální typ obchodní korporace, která nevzniká primárně za účelem podnikání. Jedná se o družstvo, které je spjaté s provozováním bydlení a zajišťuje bytové služby pro své členy.
Zásadním rozdílem mezi bytovým družstvem a společenstvím vlastníků je, že bytovému družstvu je ze zákona umožněno provozovat i jinou podnikatelskou činnost a to za předpokladu, že jí žádní členové bytového družstva nebudou ohroženi, ani omezeni. Pro bytové družstvo platí pravidlo, že nemůže změnit předmět své hlavní činnosti a stát se jiným družstvem, než bytovým.
Zásadní výhodou bytového družstva je fakt, že si člen nemusí brát hypotéku, zaplatí jen určitou část za cenu družstevního bytu a zbytek pak družstvu splácí formou nájemného. Když je byt celý splacen, družstvo ho obvykle převede do osobního vlastnictví. Výhodou je také podstatně nižší cena bytu a absence placení daně z nemovitosti. Další výhodou oproti společenství vlastníků jednotek je také celkově jednodušší správa domu.
Nevýhodou je pak to, že po celou dobu splácení bytu (nájemného) je člen bytového družstva pouze nájemníkem, nikoliv vlastníkem daného bytu. Na financování je také velmi obtížné vzít si hypotéku, kterou by byl pokryt základní vklad. Družstevní byt před převedením do osobního vlastnictví nelze zastavit hypotékou (s výjimkou, kdy by bytové družstvo garantovalo, že bude do jednoho roku převeden do osobního vlastnictví). Na bytě není možné provádět velké stavební úpravy, aniž by s tím bytové družstvo souhlasilo. Neopomenutelnou nevýhodou pak může být také riziko nešetrného hospodaření bytového družstva.
Základní znaky:
Stanovy bytového družstva jsou nejdůležitějším organizačně-technickým dokumentem, dle kterého družstvo funguje. Měly by určovat a popisovat práva i povinnosti spojené s členstvím v družstvu, hospodaření družstva, způsoby a podmínky pro přijímání nových členů, pravidelné poplatky členů a další důležité záležitosti.
K jejich přijetí obvykle dochází na první členské schůzi bytového družstva a dokument musí být odsouhlasen všemi členy družstva. Dojde-li k nutným změnám, či úpravám, je třeba, aby měl nový návrh také formu notářského zápisu a byl odsouhlasen všemi členy družstva.
Povinností družstva, která je ukotvená ve stanovách je vedení seznamu členů. K této činnosti družstvo nepotřebuje žádný zvláštní souhlas Úřadu pro ochranu osobních údajů, jedná se o povinnost stanovenou zákonem. V seznamu členů jsou evidované osobní údaje, a to jméno a bydliště, nebo sídlo člena. Další údaje o členech družstvo může též evidovat, nejedná se ale o povinnost a zde je již zapotřebí souhlas daného člena. Člen družstva je o každé důležité změně (například změna jména) povinný informovat družstvo, změnu doložit a družstvo je pak povinné provést zápis skutečnosti a údaje v seznamu členů upravit.
Členská schůze je nejvyšší orgán bytového družstva a je obvykle svolaná představenstvem. Malá družstva, která mají méně než padesát členů, mají pouze zvoleného předsedu, který svolává schůzi.
Každý člen družstva má právo se ji účastnit a podílet se na hlasování ohledně věcí, které se bytového družstva týkají. Členskou schůzi je nutné svolat alespoň 15 dnů před dnem jejího konání formou pozvánky na schůzi. Pozvánka je zveřejněná na internetových stránkách družstva a je současně zaslaná i všem členům. Pozvánka musí obsahovat firmu a sídlo družstva, místo a čas konání schůze, označení, zda se jedná o členskou schůzi, nebo náhradní členskou schůzi, místo, kde se člen bytového družstva může seznámit s podklady k jednotlivým záležitostem programu, návrh na změnu stanov (pokud je změna stanov předmětem svolání členské schůze).
Představenstvo svolává schůzi nejméně 1x za účetní období, nebo ve lhůtách, které jsou určené ve stanovách. Pro zastoupení na členské schůzi je možné udělit plnou moc jiné osobě, než členovi družstva.
Členská schůze je schopná rozhodovat, pokud je přítomná nadpoloviční většina všech členů, nevyžadují-li stanovy vyšší účast. Rozhodovalo-li by se o zrušení družstva, členská schůze je schopná usnášet pouze v případě, že je přítomných více než dvě třetiny všech členů a usnesení by muselo být přijaté alespoň dvěma třetinami přítomných.
Pokud chce některý ze členů vyvolat členskou schůzi mimo předepsaný termín, je třeba, aby s tím souhlasilo alespoň 10 % dalších členů, kteří mají dohromady nejméně pětinu všech hlasů. Představenstvo má pak povinnost svolat schůzi nejpozději do 30 dnů.
Ten, kdo svolal členskou schůzi, je povinný pořídit zápis o jejím průběhu nejpozději do 15 dnů ode dne jejího konání.
Nově je podle zákona možné ukotvit ve stanovách družstva možnost hlasování mimo zasedání členské schůze, které probíhá písemně. Bytové družstvo zašle všem svým členům návrh o rozhodnutí. Lhůta pro vyjádření člena k návrhu je 15 dnů ode dne doručení, pokud není ve stanovách určeno jinak. Pokud se člen ve stanovené lhůtě nevyjádří, platí, že s návrhem nesouhlasí. Každý člen má povinnost plnit i závazky, se kterými nesouhlasil, nebo se ohledně nich nevyjádřil.
Zodpovědností předsedy je kontrola vedení účetnictví, řeší optimalizaci nákladů družstva a zajišťuje běžný chod domu, provádění pravidelných revizí a odstraňování závad. Od této povinnosti lze upustit v případě, že je podepsána smlouva o správě domu, kdy je těmito povinnostmi pověřen externí správce. Předseda za svou funkci dostává odměnu, není však stanovená žádná konkrétní tabulka odměn a proto její výše záleží na dohodě družstevníků na členské schůzi.
Představenstvo (v případě menších družstev předseda) často také řeší záležitosti, jako jsou problémy s neplatícími nebo pozdě platícími členy.
Bytové družstvo vzniká dnem jeho založení. K založení družstva jsou vždy zapotřebí minimálně 3 členové, kdy každý z nich musí zaplatit členský vklad. Členství v bytovém družstvu vzniká rozhodnutím příslušného orgánu bytového družstva o přijetí člena, nebo převodem či přechodem družstevního podílu na nového člena. Členství vzniká na dobu neurčitou.
Se vznikem členství v bytovém družstvu vznikají členovi práva i povinnosti spjaté s členstvím. Jedná se zejména o následující:
Práva:
Povinnosti:
Vstup do bytového družstva je podmíněn složením vkladové povinnosti ve výši, která je stanovena ve stanovách daného bytového družstva. Obvykle se jedná o částku mezi 20 - 30 % ceny bytu, ale částka je velmi variabilní a může být i odlišná. Existují bytová družstva, kde je částka vkladové povinnosti nižší, třeba okolo 10 % ceny bytu. Další financování pak probíhá formou splátek/nájmu. Členem se může stát jak fyzická, tak i právnická osoba, záleží však na konkrétních stanovách, některé právnickou osobu nemusí akceptovat (§ 577 Zákona o obchodních korporacích č. 90/2012 Sb.)
Stal-li se jeden z manželů za doby trvání manželství členem bytového družstva, spadá takto nabytý majetek (podíl v bytovém družstvu) do společného jmění manželů, kromě případů, kdy se jednalo o nabytí například darem, dědictvím, nebo odkazem. Práva a povinnosti spjaté s členství v bytovém družstvu náleží oběma manželům bez rozdílů.
V případě vstupu do bytového družstva manželů je zde tzv. společné členství manželů, které nezaniká rozvodem. V případě rozvodu se společné členství transformuje na členství pouze jednoho z nich, ale nezaniká tím společné nájemní právo, které je následnou otázkou soudního rozhodnutí při rozvodu. Členství jednoho z manželů pokračuje se všemi právy i povinnostmi pro manžela, který se stal výlučným členem družstva.
Každý družstevník může svůj družstevní podíl libovolně převádět na jiné osoby, které splňují podmínky dané zákonem či stanovami. Spolu s převodem družstevního podílu se na nového člena převádí i všechny práva, povinnosti a dluhy převodce vůči bytovému družstvu. Podíl také lze zdědit, v těchto případech není třeba souhlasu představenstva.
Převedení družstevního bytu do osobního vlastnictví je po zaplacení plné ceny bytu obvykle možné, není to však pravidlo. Ve stanovách může být převod do osobního vlastnictví zakázán. Pokud to možné je, tento převod musí být nejprve schválen členskou schůzí, a to až po zaplacení tzv. anuity (nesplacené částky).
Člena bytového družstva lze vyloučit v případě, že poruší některou ze zásadních povinností, které vyplývají z nájmu nebo financování, nebo také v případě, že byl dotyčný odsouzen za úmyslný trestný čin spáchaný na jiné osobě žijící v domě nebo na jejím majetku, případně na majetku celého družstva. Vyloučení také znemožňuje dotyčnému v budoucnu uzavřít i nájemní smlouvu v daném družstvu.
Zdroje: daupraha.cz, nkcr.cz, businessinfo.cz, dostupnyadvokat.cz, ceskestavby.cz