Co po vás můžou a nemůžou chtít pronajímatelé?

Domácí mazlíčci

Ze zákona máte právo v bytě chovat zvíře, pokud to nezpůsobí pronajímateli nebo dalším obyvatelům domu nepřiměřené obtíže (§ 2258 Občanského zákoníku 89/2012 Sb.).

“Nepřiměřené obtíže” je obecná definice a bude záležet případ od případu, jestli např. štěkání psa do této definice patří. Obecně vám ale pronajímatel v nájemní smlouvě chov zvířat v bytě nemůže zakázat.

Spolubydlící

Máte právo přijmout do bytu spolubydlící, ale musíte to neprodleně (nejpozději do 2 měsíců) oznámit pronajímateli (§ 2272).

Svolení pronajímatele potřebujete, pokud je to uvedené ve smlouvě a pokud nejde o osobu blízkou. Pokud jde o osobu blízkou, stačí pronajímatele informovat.

Počítejte s tím, že nahlášení dalších spolubydlících obvykle znamená zvýšení záloh na některé služby, např. vodné nebo úklid společných prostor.

Pronajímatel vám může zakázat spolubydlící, pokud by to znamenalo, že v bytě nebo době bude bydlet příliš mnoho osob. Kritéria nejsou v zákoně přesně stanovena, ale kdybyste v 1+1 chtěli nahlásit deset dalších spolubydlících (i kdyby to byla vaše rodina), může to pronajímatel rozporovat.

Platby za služby

V nájemní smlouvě by měl být seznam služeb (voda, elektřina, plyn atd.), za které platí nájemník, a jakým způsobem za ně platí (např. pomocí měsíčních záloh s ročním vyúčtování, podle spotřeby nebo paušálem atd.).

Pokud nájemní smlouvě nejsou služby vypsány, platí tzv. nezbytné služby (dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu apod.) definované zákonem. Ty musí pronajímatel zajišťovat a nájemník za ně platí už v rámci nájmu, takže žádné další platby za tyto služby nelze vyžadovat. Seznam nezbytných služeb.

Pronajímatel po vás tedy může chtít platbu za služby popsané v nájemní smlouvě, a to v rámci způsobu platby, jak je ve smlouvě popsaný. Pokud by chtěl platbu za jiné služby nebo jiným způsobem, např. chtěl zaplatit služby po půl roce, i když ve smlouvě je uvedené roční vyúčtování, nemá na to nárok.

Pronajímatel může změnit výši měsíčních záloh za služby. Změna výše záloh ale může platit až od dalšího měsíce od oznámení a musí být odůvodněná, jinak neplatí (§4 odst. 4 zákona 67/2013 Sb.).

Opravy

Větší opravy a údržbu bytu má zařizovat pronajímatel, drobné opravy a běžnou údržbu zařizuje nájemce.

Mezi běžnou údržbu a drobné opravy spadají např. malování, oprava omítek, opravy rolet a žaluzií, ventilů, kamen a další drobné opravy do 1 000 Kč.

Na všechny tyto opravy je roční limit 100 Kč/m2. Pokud máte např. byt o rozloze 100 m2, a během roku jste za opravy zaplatili 10 000 Kč, další náklady má hradit pronajímatel.

Více v nařízení vlády 308/2015 Sb.

Jako nájemce máte povinnost všechny větší závady na bytě nebo domě nahlásit pronajímateli a pronajímatel má povinnost je opravit. Pokud je nenahlásíte, může se stát, že opravu budete muset platit sami. Pokud pronajímatel větší opravy nezařídí, může vám tím vzniknout právo odstoupit od nájemní smlouvy.

Pronajímateli máte povinnost umožnit přístup do bytu nebo domu za účelem opravy, ale pronajímatel to musí oznámit předem, pokud nehrozí nebezpečí nebo větší škoda (třeba v případě požáru, potopy apod.).

Úpravy a přestavby

Obecně platí, že pronajímatel má právo dělat na bytě nebo domě úpravy, ale musí se s nájemcem domluvit předem a nesmí to snižovat hodnotu bydlení.

Podmínky úprav v bytě s nájemcem jsou stanovené v § 2259 - § 2269 Občanského zákoníku 89/2012 Sb.

Zvyšování nájemného

Pokud jsou podmínky zvyšování nájemného uvedené v nájemní smlouvě, případné zvyšování se řídí podle těchto podmínek.

V případě, že v nájemní smlouvě postup zvyšování nájemného není, pak vám musí pronajímatel poslat návrh na zvýšená nájemného písemně a musí splnit následující podmínky.

• Nelze zvyšovat nájemné častěji než jednou za rok.
• Pronajímatel může navrhnout zvýšení jen “do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě” (§ 2249 odst. 1 Občanského zákoníku 89/2012 Sb.). Více o srovnatelném nájemném níže.
• Zvýšení v součtu za poslední tři roky nesmí překročit 20 %. Např. pokud jste původně platili 10 000 Kč a před dvěma lety vám pronajímatel zvedl nájem na 11 000 Kč, nemůže vám nyní navrhnout zvýšení nájmu o více než 1 000 Kč.
• Aby zvýšení nájmu platilo, musí s návrhem nájemník souhlasit. Pokud souhlasí, platí zvýšené nájemné počínaje třetím měsícem od doručení návrhu. Pokud se zvýšením nájemce nesouhlasí, může se pronajímatel v dalších třech měsících obrátit na soud, aby o zvýšení nájmu rozhodl.
• Výjimkou je, pokud pronajímatel udělá významné úpravy bytu nebo domu, které by zvyšovali jeho hodnotu (např. by k bytu přibudoval terasu). Postup se řídí (§ 2250 Občanského zákoníku 89/2012 Sb.)
• Co znamená “do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě”? Zjednodušeně řečeno jde o nájem za byt nebo dům podobné velikosti, v podobné lokalitě, podobného vybavení atd. Zjišťuje se obvykle s využitím soudního znalce nebo alespoň 3 nájemných srovnatelných nájemných podle kritérií uvedených v Nařízení vlády 453/2013 Sb.

Skončení nájemní smlouvy

Když vám nájemní smlouva končí nebo už skončila, pronajímatel se s vámi má dohodnout na prodloužení smlouvy, nebo na vašem vystěhování.

Více o ukončení nájmu.

Výpověď z nájmu v případě změny majitele

Pokud bydlíte v bytě a původní vlastník prodá byt novému vlastníkovi, nemá nový vlastník právo dát vám výpověď z nájmu jen proto, že se vlastnictví změnilo (§ 2224 Občanského zákoníku 89/2012 Sb.).

Prohlídky bytu nebo domu

V době tří měsíců před skončením nájemní smlouvy má pronajímatel právo na prohlídku. Musí to oznámit v dostatečné době předem a nájemce má právo být prohlídce přítomen (§ 2233 Občanského zákoníku 89/2012 Sb.).

Přijímání podnájemníků

Jako přímý nájemník máte právo poskytnout podnájem v pronajímaném bytě nebo domě dalším osobám. Pokud přijmete podnájemníka, musíte to oznámit podobně, jako kdybyste přijali spolubydlícího (viz výše).

Když v bytě sami nebydlíte a chcete ho poskytovat k podnájmu, musíte mít písemný souhlas pronajímatele.

Více o rozdílu mezi pronájmem a podnájmem.

Nahlášení trvalého bydliště

Pokud bydlíte v pronájmu a máte nájemní smlouvu, pronajímatel vám nemůže zakázat nahlásit byt nebo dům jako své trvalé bydliště (trvalý pobyt), a to i kdyby byl takový zákaz napsaný v nájemní smlouvě. Při nahlášení stačí doložit platnou nájemní smlouvu.

Ačkoli podle zákona nahlášení trvalého bydliště pronajímatel nemůže zakázat, vždy je lepší se domluvit.

Zdroje: pruvodce.gov.cz, dtest.cz, mmkv.cz