Jaký je rozdíl mezi nájmem a podnájmem?

Nájem a podnájem jsou právní pojmy definované občanským zákoníkem. Jedná se o dvě různé formy pronájmu nemovitostí, které se od sebe liší především vlastnictvím a právními závazky.

Co je nájem?

Nájem je dohoda, kterou nájemce uzavírá přímo s vlastníkem nemovitosti neboli pronajímatelem. Na jejím základě ji pak může užívat výměnou za platbu nájemného.

Pronajímatel je majitelem nemovitosti, což mu dává právo ji nájemci poskytnout dle podmínek určených nájemní smlouvou.

Ta se uzavírá na dobu určitou (například na jeden rok), nebo na dobu neurčitou – v takovém případě platí tak dlouho, dokud ji jedna ze stran nevypoví – více o ukončení nájemní smlouvy.

Co je podnájem?

Podnájem je nájmu podřazený. Dohoda se uzavírá mezi třetí stranou (podnájemcem) a nájemcem, který má s pronajímatelem uzavřenou nájemní smlouvu.

Nájemce za určitou částku pronajímá podnájemci část nebo celou nemovitost, kterou má sám v nájmu. V podnájemní smlouvě tedy nájemce vystupuje jako pronajímatel.

Nájemce v roli pronajímatele odpovídá za plnění povinností vyplývajících z původní nájemní smlouvy s pronajímatelem, tedy vlastníkem nemovitosti.

Zatímco nájemní smlouva podléhá občanskému zákoníku, obsah podnájemní smlouvy vzniká na základě pravidel určených nájemníkem a podnájemníkem. Ukončením nájemní smlouvy pak automaticky zaniká i smlouva o podnájmu – její platnost tedy nesmí být delší než u původní nájemní smlouvy.

Typickým příkladem podnájmu je pronájem družstevních bytů. Družstevník není přímým vlastníkem bytu, tím je družstvo, takže sám družstevník je v takovém případě nájemce a další pronajmutí bytu se tedy bere jako podnájem.

Jaké jsou rozdíly mezi nájmem a podnájmem?

Vlastnictví

V případě nájmu je pronajímatel majitelem nemovitosti, zatímco v případě podnájmu na sebe bere roli pronajímatele osoba, která má s vlastníkem nemovitosti uzavřenou nájemní smlouvu.

Právní závazky

Jestliže se jedná o nájem, vztah mezi pronajímatelem a nájemcem upravuje pouze nájemní smlouva. V podnájmu pak existuje dvojí smluvní vztah, a to mezi pronajímatelem (majitelem) nemovitosti a nájemcem a pak mezi nájemcem a podnájemcem.

Odpovědnost

V rámci nájmu nese nájemce odpovědnost za údržbu a opravy nemovitosti, zatímco v případě podnájmu je tato odpovědnost rozdělena mezi původního nájemce (jakožto pronajímatele) a podnájemce.

Trvalé bydliště

Podnájemník k nahlášení trvalého pobytu na adresu pronajímané nemovitosti potřebuje souhlas jejího majitele. Nájemník tento souhlas nepotřebuje.

Domácí mazlíčci

V nájemní smlouvě nelze nájemci vyloženě zakázat chov zvířat, nicméně pro podnájemní smlouvu to neplatí. Zde záleží na preferencích nájemce a jeho domluvě s podnájemcem.

Podnikatelská činnost

Majitel nemůže nájemníkovi zakázat provozování podnikatelské činnosti v prostorách nemovitosti, zatímco u podnájmu je možné do smlouvy zařadit určitá omezení.

Počet členů domácnosti

Jestliže se počet uživatelů nemovitosti změní, je třeba o této skutečnosti jejího majitele informovat a odrazit ji i do nájemní smlouvy. U podnájmu pak musí majitel bytu změnu (zejména pak navýšení) počtu osob v domácnosti odsouhlasit.

Zdroje: podnikatel.cz, zakonyprolidi.cz