Nejčastější sousedské spory

Hluk nebo zápach ze sousedního bytu

Pokud k vám od sousedů proniká zápach nebo hluk, např. cigaretový kouř, příliš hlasitá hudba, hlasitý hovor apod., může se jednat o porušení domovního řádu, pravidel společenství vlastníků nebo i porušení zákona.

Hlavní problém je určení míry toho, co už porušuje domovní řád, případně zákon. V zákoně se objevuje formulace “v míře nepřiměřené místním poměrům a podstatně omezují obvyklé užívání” (§ 1013 zákona 89/2012 Sb.). Pokud dojde ke sporu a sousedé způsobující problémy by odmítli uznat, že je jejich chování pro vás omezující, konečnou instancí bude nejspíš až soud. Nejdřív se ale zkuste obrátit na společenství vlastníků nebo družstvo, zda to nevyhodnotí jako porušení domovního řádu. Společenství/družstvo může sousedy vyzvat k nápravě a případně samo podat žalobu, což je pro vás samozřejmě lepší.

Od sousedů mi zatéká do bytu

Může se stát, že u sousedů praskne voda, vyteče pračka nebo třeba nechají otevřené okno při bouřce a vám do bytu proteče voda. Nemusí vám do bytu přímo “pršet” voda ze stropu, ale vlhnou a plesniví vám stěna nebo strop například kvůli vadnému těsnění nebo porušené trubce u sousedů.

V případě, že je problém akutní, např. vám ze stropu “prší”, postupujte takto:

• Zkontrolujte, jestli voda nedosahuje k zásuvkám nebo elektrickým přístrojům. Jestli něco takového hrozí, hned vypněte pojistky v bytě.
• Je-li to možné, rozmístěte kýble nebo hadry na místa, kam voda protéká.
• Kontaktujte sousedy, u kterých je nejspíš problém.
• Kdyby voda protékala ve velkém množství, např. tak, že už není možné ji zachytit do kýblů, zavolejte hasiče.
• Pokud sousedé nejsou doma a nemáte na ně telefon, pak kontaktujte správce domu. Správa domu by měla mít telefon na všechny vlastníky bytů nebo družstevníky.
• Zdokumentujte všechna místa, kde voda protéká, a případně vybavení bytu, které bylo zasaženo. To je důležité kvůli případnému řešení pojistné události nebo sporu o náhradu škod se sousedy.

Když jde o dlouhodobější problém, např. vlhnutí stěn nebo pravidelné protékání v menším rozsahu, zkuste následující postup:

• Upravte v bytě rozložení nábytku a vybavení tak, abyste pokud možno minimalizovali případné škody. Například odsuňte nábytek od vlhkých stěn a přesuňte elektronické zařízení jinam, pokud je to možné.
• Udělejte dokumentaci (foto a video) všech zasažených míst, kdykoli k takové situaci dojde.
• Kontaktujte sousedy a zkuste společně vyřešit, co je případným zdrojem protékání a jak to co nejrychleji spravit. Kdybyste na sousedy neměli kontakt, můžete požádat bytové družstvo nebo společenství vlastníků o kontakt - mají povinnost vám ho dát.
• V situaci, kdy jsou sousedé v nájmu a skutečný vlastník je někdo jiný, řešte situaci s oběma zároveň. Zodpovědnost nakonec nese vlastník bytu, tedy pronajímatel.
• Pokud by sousedé nereagovali, nebo odmítli spolupracovat, pošlete jim, resp. vlastníkovi bytu, doporučený dopis, nebo alespoň e-mail, s popisem problému a žádostí o vyřešení situace. Můžete jim také připomenout, že v případě neřešení situace z jejich strany můžete přistoupit k vymáhání vzniklých škod. Písemná dokumentace toho, že jste o problémech sousedy informovali, může být důležitý podklad pro případný soudní spor, kdyby k němu došlo.
• Co nejdřív informujte o situaci správce domu a požádejte o součinnost při řešení problému. Společenství vlastníků nebo družstvo má povinnost situaci řešit už jen z toho důvodu, že jde o porušení členských práv a povinností. Samo společenství/družstvo by tak mělo vyžadovat nápravu.
• Pokud by nereagovalo ani společenství/družstvo, opět pošlete výzvu doporučeným dopisem nebo e-mailem a obraťte se na právníka kvůli podání žaloby.
• Nezapomeňte vše průběžně dokumentovat, tj. foto a video případných škod, vaše dopisy včetně doručenek nebo reakce sousedů, resp. společenství/družstva.

Hluk nebo nepořádek na chodbách nebo před domem

Udržování pořádku ve společných prostorách domu a na pozemku je obvykle stanoveno a popsáno v domovním řádu. O pořádek by se měl starat správce pověřený družstvem nebo společenstvím vlastníků.

Pokud tedy někdo ze sousedů na chodbách rozhazuje odpadky, pomalovává výtah, ničí vybavení nebo se třeba chová velmi hlučně, zvláště v nočních hodinách, obraťte se na správce domu a žádejte o nápravu.

V případě, že se situace často opakuje, udělejte si audionahrávky nebo fotodokumentaci poškozených částí domu.

Když správce domu nereaguje, případně by nevyhodnotil chování sousedů jako problematické, pošlete popis problému a výzvu k nápravě přímo na společenství vlastníků nebo družstvo.

Soused dělá stavební úpravy

Vlastník bytu má ze zákona právo dělat ve svém bytě stavební úpravy, nesmí tím ale zasahovat do práv ostatních vlastníků. V zásadě tedy nelze omezit sousedy v tom, aby dělali rekonstrukci nebo úpravy bytu, a to i když rekonstrukce trvá dlouho nebo je hlučná. Mohou ale nastat případy, kdy průběh práce nesplňuje jiná pravidla.

• Stavba by probíhala i v nočních hodinách. Pak by se mohlo jednat o rušení nočního klidu.
• Vznikalo by např. nadměrné množství hluku, prachu nebo pachu chemických prostředků. Pokud by vám takové vlivy znemožňovaly užívat váš byt, porušovalo by to občanský zákoník, podle kterého může vlastník používat svůj byt jakkoli, “nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv” (§ 1175 zákona 89/2012 Sb.). Dokazování je ovšem v tomto případě složité a nejspíš by skončilo soudním sporem, doporučujeme se proto poradit s právníkem.
• Hluk nebo jiné vlivy (prach, pach) překračují hygienické normy. Může se stát, že hluk nebo zápach ze stavby není nepříjemný jen subjektivně, ale že přímo překračuje hygienické normy. Při podezření, že by mohlo jít o takový případ, zkuste naměřit hodnoty sami (úroveň hluku např. pomocí mobilních aplikací) a můžete se obrátit na hygienickou stanici.
• Měli byste pozření, že stavební úpravy mohou ohrožovat stabilitu domu nebo dům jinak poškozují. V takovém případě se obraťte na správce domu, který má právo i povinnost bezpečnost stavebních úprav kontrolovat.

Nebezpečné chování

Pokud máte oprávněné podezření, že se někdo ze sousedů chová nebezpečně, ať už by šlo o agresivní chování nebo např. prodej a výrobu drog, nejde už o “sousedský spor”, ale máte povinnost informovat policii. Pokud takové chování sledujete dlouhodobě a máte možnost pořídit dokumentaci (foto, video, zvukové záznamy), udělejte to, pokud by to neohrožovalo vaši vlastní bezpečnost.

Družstvo nebo společenství vlastníků neplní své povinnosti

Sousedské spory mohou vznikat i tak, že společenství vlastníků nebo bytové družstvo neplné své povinnosti. To se může projevit např. tím, že správce budovy nechává chátrat společné prostory, nezajistí opravu elektroinstalace nebo rozvodů vody, neřeší plíseň nebo zápach na chodbě apod. V takových případech jde nejspíš o porušení povinností správce vyplývajících ze zákona (§ 1194 - § 1222 zákona 89/2012 Sb. pro společenství vlastníků, § 727 - § 757 zákona 90/2012 Sb. pro bytové družstvo).

V případě, že společenství/družstvo dlouhodobě odmítá řešit problémy, existují dvě možné cesty:

• Pokud dostatek dalších vlastníků jednotek nebo členů družstva souhlasí, že je potřeba situaci řešit, můžete na schůzi vlastníků nebo družstva správce, případně představenstvo odvolat a zvolit jiné, které bude situaci řešit.
• V případě, že ostatní vlastníci nebo družstevníci nevidí problém nebo ho nechtějí řešit, můžete podat na společenství/družstvo žalobu. Pravděpodobně půjde o žalobu zaměřenou na to, že správce svým jednáním (resp. nejednáním) poškozuje nebo znehodnocuje váš majetek a že se nechová s péčí řádného hospodáře. Konkrétní situaci je už ale potřeba probrat s právníkem.

Při komunikaci se správcem nebo orgány společenství/družstva využívejte oficiální komunikaci (alespoň e-mail, lépe však datové schránky, doporučené dopisy nebo dopisy do vlastních rukou), pořiďte dokumentaci problematických míst a situací a případné námitky na schůzích vlastníků jednotek nebo členů družstva nechte uvést do zápisu.