Postup koupě nemovitosti

Kritéria výběru a financování

Při plánování koupě nemovitosti musíte vzít v úvahu několik kritérií:

• finanční možnosti
• preference, tedy zda chcete byt nebo dům, kde, jak velký atd.
• možnosti a schopnosti pro případnou rekonstrukci
• účel koupě, tedy zda chcete v bytě nebo domě bydlet, chcete ho pro děti nebo jako investiční nemovitost

Všechna tato kritéria jsou vzájemně propojena. Např. pokud si nejdřív stanovíte preference, můžete velmi rychle zjistit, že je to mimo vaše finanční možnosti. Naopak pokud máte zkušenosti s rekonstrukcí nebo máte v plánu dělat úpravy a přístavby až v průběhu let, můžete hledat i nemovitosti v horším stavu, ale levnější.

Zpravidla budou nejvíc limitující vaše finanční možnosti, tedy kolik peněz máte k dispozici a jakou hypotéku můžete dostat. Více o financování nákupu nemovitosti.

Výběr místa, velikosti a dalších preferencí pro výběr nemovitosti může mít různé varianty. Např. byste chtěli byt 3+1, ale kdyby byl blíž centru města, spokojili byste se i s 2+1. Podrobněji o stanovení preferencí a variant nákupu nemovitosti.

Strategie hledání

Na začátku je třeba si ujasnit, jestli budete hledat byt nebo dům na vlastní pěst, nebo přes realitní makléře/makléřky nebo zprostředkovatele. Realitní kanceláři nebo makléřům samozřejmě budete muset zaplatit provizi, na druhou stranu hledání nemovitosti ke koupi vyžaduje čas a jsou s tím spojené i náklady, např. na právní služby, úschovu kupní ceny nebo posouzení technického stavu nemovitosti.

Podívejte se na srovnání výhod hledání a koupě nemovitosti přes makléře a na vlastní pěst.

Hledání nabídek

Inzertní weby jsou nejčastějším místem, kde hledat nemovitost ke koupi. Počítejte s tím, že inzeráty na těchto webech zpravidla vkládají samotné realitní agentury, se kterými pak budete jednat.

Mezi další způsoby hledání nabídek patří třeba skupiny na sociálních sítích, např. na Facebooku nebo diskusních fórech.

Na inzertních webech i na sociálních sítích si ale dávejte pozor na podvodníky a falešné inzeráty. Podívejte se na článek o typech podvodů s nabídkami realit.

Prohlídky a kontroly

Jakmile najdete inzerát na byt nebo dům, který se vám zamlouvá, dalším krokem je domluvení osobní prohlídky. Dokud neproběhne prohlídka, neposílejte žádné rezervační poplatky nebo zálohy a nepodepisujte rezervační smlouvy.

Osobní prohlídka slouží hlavně k ověření stavu bytu nebo domu (zda odpovídá inzerátu), ale také lokality, sousedů, úrovně hluku a dalších součástí (sklep, půda, zahrada). Během prohlídky si také můžete zkontrolovat, jak funguje bytové družstvo nebo společenství vlastníků jednotek, jaký je stav fondu oprav apod.

Kromě osobní prohlídky si dále zkontrolujte bytovou jednotku nebo dům v katastru nemovitostí. V katastru se dozvíte vlastníka nemovitosti, kterého můžete dále prověřit.

Podrobněji o kontrolách během prohlídky a před podpisem smlouvy.

Vyjednávání ceny

Vyplatí se vyjednávat s prodávajícím o ceně? Na tuto otázku není jednoznačná odpověď, protože záleží na příliš mnoha faktorech. Např. v případě, že o koupi bytu nebo domu usiluje mnoho zájemcům, nebudou nejspíš prodávající ochotni o ceně vyjednávat, dokonce ji mohou chtít navyšovat. Může se ale také stát, že je cena oproti cenám podobných nemovitostí v dané lokalitě nadhodnocená, že je inzerát aktivní už dlouho, a prodávající má tedy problém nemovitost prodat, nebo že nemovitost bude vyžadovat větší rekonstrukci, než bylo z inzerátu patrné. V podobných případech máte argument, proč navrhnout nižší cenu.

Pokud si vyjednáváním ceny nejste jistí, opět doporučujeme využít služby realitních makléřů, kteří s tím mají zkušenosti.

Rezervační smlouva a poplatek

Po dohodnutí kupní ceny se obvykle podepisuje rezervační smlouva a musíte poslat na účet (prodávajícího nebo do právní úschovy) rezervační poplatek. Rezervační smlouva by vám měla zajistit, že prodejce nemovitost nebude nabízet nebo ji neprodá nikomu dalšímu. Vy se tím zavazujete, že dokončíte proces koupě nemovitosti. Pokud byste bezdůvodně odmítli podepsat kupní smlouvu, rezervační poplatek vám může propadnout.

Rezervační poplatek se pohybuje v řádu desítek tisíc u levnějších nemovitostí, ve stovkách tisíc v případě dražších nemovitostí.

V některých případech se po podpisu rezervační smlouvy uzavírá ještě smlouva o smlouvě budoucí, totiž ujednání o tom, že má být podepsána kupní smlouva. Není to ale nezbytně nutné, obvykle stačí rezervace, a následně se už řeší přímo kupní smlouva.

Úschova

K zajištění bezproblémového převodu peněz a průběhu transakce se využívají advokátní nebo notářské úschovy. Zjednodušeně jde o to, že po podpisu kupní smlouvy nepřevedete částku přímo na účet prodávajících, ale na speciální účet u advokáta nebo notáře. Odtud pak advokát nebo notář přepošle peníze prodávajícím, jakmile jsou podmínky smlouvy splněné, tj. nemovitost je převedena v katastru a prodávající ji v pořádku předá kupujícímu.

Úschovu je potřeba zařídit předem. Objednává se jako placená služba u advokátů nebo notářů a podepisuje se k ní smlouva o úschově. Zařízení úschovy může zprostředkovat makléř. Pokud využíváte k financování hypoteční úvěr u banky, může (nebo dokonce musí, pokud je to v podmínkách) být úschova zřízena přímo u dané banky.

Úschova není vyžadována zákonem, ale v případě, že kupujete nemovitost od cizích lidí, je využití úschovy standard.

Kupní smlouva

Znění kupní smlouvy obvykle navrhuje prodávající, resp. jeho nebo její makléř či právník. Jako kupující si určitě nechte smlouvu zkontrolovat právníkem se specializací na realitní právo. Za právní služby zaplatíte tisíce nebo desetitisíce korun, ale je to určitě lepší, než pak řešit případné problémy plynoucí ze špatně nastavených podmínek ve smlouvě.

U kupních smluv na nemovitosti je zákonem vyžadováno, aby smlouva byla písemná (§ 560 zákona 89/2012 Sb.).

Nedoporučuje se používat obecné vzory kupní smlouvy, které jsou dostupné online. Vzory jsou z principu obecné a nemusí zahrnovat konkrétní situaci koupě nemovitosti, např. podmínky, které musí splnit kupující i prodávající, lhůty na vyřízení, případné sankce apod.

Platba a převod vlastnictví

Postup jednotlivých kroků by měl být přesně stanovený v kupní smlouvě. Záleží také na počtu prodávajících (např. zda jde o spoluvlastníky nebo manžele se společným jměním), zda měli prodávající na nemovitost hypotéku nebo zda kupující využívají k financování koupě hypotéku.

Mezi kroky po podpisu smlouvy obvykle patří (ne nutně v tomto pořadí):

• předání jedné verze kupní smlouvy bance, která poskytuje hypotéku
• složení kupní ceny do úschovy bankovním převodem
• předání kupní smlouvy do úschovy
• návrh na zápis převodu vlastnictví do katastru nemovitostí
• návrh na zápis zástavního práva vůči bance, která poskytuje hypotéku
• předání nemovitosti

K přípravě návrhu na vklad do katastru nemovitostí lze využít formulář na webu Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (zde). Výstupem z formuláře je PDF, které se pak přiloží k elektronické nebo papírové žádosti spolu s kupní smlouvu a dalšími náležitostmi.

Předání nemovitosti

Předání nemovitosti je proces, při kterém se prodávající a kupující sejdou v dané nemovitosti, zkontrolují její stav, předají si klíče a podepíší předávací protokol. Podpis protokolu nestanovuje zákon, ale je to obvyklá součást předání a jeho podpis bývá jedním z kroků stanovených v kupní smlouvě.

V předávacím protokolu by kromě identifikace prodávajících, kupujících, předávané nemovitosti a jejích součástí mělo být vypsané:

• stav nemovitosti, resp. zda je její stav v souladu s kupní smlouvou
• předávané vybavení
• předávané klíče a jejich počet
• aktuální stavy měřičů energií (elektroměr, plynoměr, vodoměr atd.)

Pokud probíhá prodej přes realitního makléře, měl by se předání účastnit.

V rámci předání se případně dohodněte i na přepisu energií. U většiny dodavatelů energií je potřeba vyplnit předávací formulář, kam se zaznamená stav energií v době předání (jako na předávacím protokolu), prodávající i kupující formulář podepíší a předá se dodavateli. Obvykle to dělá prodávající, který musí ukončit smlouvu.

Co dál

Jakmile jsou všechny podmínky kupní smlouvy splněny a v katastru nemovitostí se objeví zápis vlastnictví, je nemovitost skutečně vaše. Dále by se vám mohlo hodit:

• Do konce ledna následujícího roku musíte podat přiznání k dani z nemovitosti.
• Zařiďte si smlouvy u dodavatelů energií a služeb (elektřinu, plyn, internetové připojení), pokud už nedošlo k přepisu od původních majitelů.
• Zvážit byste měli pojištění nemovitosti a domácnosti.

Zdroje: cuzk.cz, kotula.cz, ak-kalensky.cz